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房產調控不放松 個人住房貸款優先保剛需

發布時間:2021-11-01 17:24 閱讀量:848 來源:烏魯木齊好房

  當前,房地產市場上出現了“放松調控”的猜測,主要誘因有二。一是個別房企的風險事件引發連鎖反應,監管部門對此頻頻發聲;二是有市場監測機構發現,今年10月,個人住房貸款利率首次下降。


  接下來,房地產信貸走勢究竟如何?“保持房地產信貸平穩有序投放,維護房地產市場平穩健康發展?!敝袊嗣胥y行金融市場司司長鄒瀾表示,黨中央、國務院關于房地產調控的戰略和方針,是做好房地產金融工作的長期遵循。


  與此同時,多家商業銀行相關負責人也對經濟日報記者表示,針對房地產企業的開發貸款,銀行將穩定合理資金需求,繼續堅持“優選企業、嚴格管理”原則,準確把握、執行好房地產金融審慎管理制度;針對個人住房貸款,銀行2022年的增量安排將基本與2021年相當,重點保障剛需群體的信貸需求。


  那么,此前房地產開發貸款一度收緊的原因是什么?個別房企的風險暴露是否與銀行信貸資金變化有關?個人住房貸款利率是否有下降空間?信貸資金違規進入樓市整治效果如何?


  保障房企合理信貸需求


  近期,個別大型房地產企業風險暴露,到期債務未能償還、部分工地停工、已預售的房產不確定能否按時交付。有市場聲音認為,這與銀行一致收緊房地產開發貸款有關。


  多位業內人士表示,落實房地產長效機制的重要抓手之一,是降低房地產企業的杠桿率、防范房地產貸款過度集中。為此,監管部門已于去年先后出臺了多項政策。例如,針對30家重點房企,央行、住房和城鄉建設部已形成了資金監測和融資管理規則;央行還建立了“房地產貸款集中度管理制度”,要求銀行的房地產貸款余額占比、個人住房貸款余額占比不得高于相應上限。


  政策實施至今已取得了顯著成效。截至2021年9月末,房地產貸款增速已降至8.6%,比全部貸款增速低近3個百分點,其中,房地產開發貸款增速大幅下滑。


  需要厘清的是,風險暴露的主因是房地產企業自身經營管理不善。以恒大集團為例,該集團資產總規模超2萬億元,房地產開發項目約占60%?!敖陙?,這家公司未能根據市場形勢變化審慎經營,反而盲目多元化擴張,經營和財務指標嚴重惡化,最終爆發風險?!编u瀾說。


  因此,出于風險防控考量,銀行收緊了信貸資金,在一定程度上造成了房企的資金鏈緊繃。一方面,多家銀行出現了短期、過激的市場反應,對房地產行業的風險偏好明顯下降;另一方面,部分銀行誤解了重點房企的融資管理規則?!案鶕巹t,‘紅檔’企業有息負債余額不得新增,但部分銀行將其誤解為銀行不得新發放房地產開發貸款,這就導致了企業將銷售回款償還貸款后,新開工的項目得不到貸款?!编u瀾說。


  “接下來,房地產調控不會放松,但需要穩定房企的合理資金需求?!敝袊ど蹄y行投資銀行部研究中心相關負責人說,要兼顧“防止過快上漲”和“防止過快下跌”之間的關系,保障金融機構對房企的合理信貸支持,保障房企正常經營、按期交樓。


  個人住房貸款優先保剛需


  相較于房地產開發貸款的收縮,個人住房貸款市場則沒有那么緊張。貝殼研究院日前發表報告稱,今年以來,該機構首次監測到個人住房貸款利率下降。今年10月,在其監測的90個城市中,首套房貸利率為5.73%,二套房貸利率為5.99%,均較上個月下調1個基點。


  具體來看,有20個城市的個人住房貸款利率下調,除廣州、深圳外,多為三四線城市,如中山、無錫、湖州等。其中,14個城市的首套房貸利率下調,14個城市的二套房貸利率下調,重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調。


  下調的原因是什么?“這要分區域看,主要受需求端、供給端兩方面影響?!眹医鹑谂c發展實驗室副主任曾剛表示,從需求端看,由于二三線城市房價下降,當前購房者的觀望氣氛濃厚,短期內購房需求減弱,這導致了個人住房貸款需求下滑,貸款價格下調。


  國家統計局10月20日公布的最新數據顯示,2021年9月,70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體呈略降態勢,同比漲幅持續回落。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平,二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%;二手住宅銷售價格環比下降0.2%,降幅比上月擴大0.1個百分點。


  曾剛表示,從供給端看,監管部門多次強調要優先保障剛需。因此,各家銀行都加大了資金供給力度,同時給予利率傾斜。監管數據顯示,截至2021年7月末,個人住房貸款首套房占比已高達92%。


  招商銀行相關負責人介紹,該行將堅決落實房地產調控政策要求,大力支持自住型剛需,“預計招行2022年個人住房貸款的增速將邊際放緩,與2021年的增量安排基本相當”。


  “接下來,銀保監會將繼續保障好剛需群體的信貸需求,督促銀行在貸款首付比例、利率方面對首套房購房者予以支持?!敝袊y保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞說。此外,銀保監會還將加大對保障性租賃住房的支持力度,研究細化金融支持措施,會同央行推進房地產投資信托基金試點。


  嚴懲違法違規行為


  值得注意的是,不論是部分城市房貸利率下調,還是優先保障剛需,都不意味著房地產貸款“總閘門”將放松,更不意味著監管將松動。


  “2021年前三季度,個人住房貸款發放金額保持平穩,與同期商品住宅銷售金額基本匹配?!编u瀾說,同時,為了遏制少數城市房價快速上漲,監管部門還有針對性地約束了該地區的信貸投放,已取得一定成效。


  以二手房為例,根據國家統計局數據,2021年9月,一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。其中,北京、上海和廣州環比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%,轉為下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比上月擴大0.1個百分點。


  記者走訪北京地區的多家銀行、房地產中介機構發現,目前北京地區的房貸利率未出現下降。由于臨近年末,疊加政策調控因素,多家銀行的房貸額度普遍趨緊,放款需排隊等待?!翱梢灶A測,待房價回穩,這些城市房貸的供需關系也將回歸正常?!编u瀾說。


  既然調控不放松,今年以來,少數城市房價快速上漲的助推力又是什么?信貸資金違規進入樓市是主因。近期,北京銀保監局、上海銀保監局對多家銀行的分支機構開出罰單,事由均涉及“個人消費貸款挪用于購房”“個人經營貸款違規用于購房、違規流入資本市場”等。


  記者在采訪中了解到,當前在北京、上海、廣州、深圳、南京等熱點城市,監管部門的重拳整治力度沒有減弱?!耙獔詻Q遏制信貸資金違規流入房地產領域?!便y保監會相關負責人說,目前經營貸違規流入房地產專項排查已基本完成,對于發現的違規問題,督促建立臺賬,逐項整改至“清零銷號”。


  該負責人表示,接下來,還要嚴懲各類違法違規行為,“銀保監會已持續四年開展全國性房地產專項檢查,基本覆蓋了所有熱點城市,對發現的違規行為‘零容忍’,對違規問題依法嚴肅問責”。


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